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Tout ce que vous devez savoir sur l’encadrement des loyers

Il y a encore quelques années, la fixation du loyer d’une location était laissée à la discrétion du propriétaire bailleur. Depuis 2018, la loi ELAN a permis de mettre en place un encadrement des loyers. Démarré à Paris en 2019, le dispositif a été lancé dans plusieurs autres communes de France. En quoi consiste l’encadrement des loyers ?

Encadrement des loyers : comprendre le principe

L’encadrement des loyers est un dispositif destiné à définir un plafond de loyer au m² en cas de relocation d’un logement. Autrement dit, pour tout nouveau bail signé, le bailleur est tenu de respecter ce qui est appelé « la valeur de référence ».

La « valeur de référence » est déterminée sur la base des valeurs de l’observatoire des loyers de chaque commune. La mission d’un observatoire des loyers locaux est de définir le loyer moyen de référence, équivalant aux moyennes d’échantillons des contrats de bail défini sur la base de critères tels que :

  • la zone géographique de la location, sur la base des découpages en quartiers administratifs ;
  • le type de location, selon qu’il s’agit d’un bien meublé ou vide ;
  • la date de construction du bien, suivant 4 tranches.

À quoi équivaut le loyer de référence ?

L’encadrement de loyers établit le loyer de référence maximum, c’est-à-dire un plafond à ne pas dépasser lors de la fixation du loyer, et le loyer de référence minimum, qui est un seuil sous lequel le propriétaire ne peut pas descendre.

Le loyer de référence maximum

C’est l’article 140 de la loi ELAN qui fixe la méthode d’évaluation du loyer maximum au m², également appelé loyer de référence majoré qui équivaut à 120 % du loyer moyen évalué par l’observatoire des loyers dans une zone donnée et pour un certain bien.

Le loyer de référence minoré

La loi ELAN définit aussi un loyer de référence minoré qui représente 70% du loyer médian, il n’est pas considéré comme le seuil minimum légal, ce qui permet au propriétaire bailleur de fixer un loyer en dessous de ce seuil.

Quid du complément de loyer exceptionnel

Retenez toutefois que la loi prévoit une dérogation à ces différentes valeurs de référence, à travers le dispositif du complément de loyer exceptionnel. Cette dérogation donne le droit au propriétaire bailleur d’appliquer un complément au loyer de base si le logement mis en location présente des caractéristiques de confort ou de localisation par rapport aux biens de la même catégorie et de la même zone géographique qui justifient ce complément.

À quel type de location s’applique l’encadrement des loyers ?

Dans le cadre de l’encadrement de loyers, des valeurs de référence sont déterminées pour chaque type de location. Ainsi, un loyer maximum a été fixé pour :

  • les locations classiques, qu’il s’agisse de location vide ou location meublée ;
  • les colocations, qu’elles soient louées en bail individuel ou en bail unique.

Quelles sont les zones de références de l’encadrement des loyers en 2022 ?

Pour l’heure, toutes les communes de France ne sont pas encore concernées par le dispositif d’encadrement des loyers.

La ville de Paris a été la première commune dans laquelle l’encadrement des loyers a été effectif. Il est en vigueur depuis le 1er juillet 2019.

La ville de Lille ainsi que ses deux communes limitrophes, Lomme et Hellemes, ont rejoint le dispositif depuis le 1er mars 2020.

Depuis le 1er juin 2021, le dispositif est applicable dans les communes de Saint-Ouen, d’Épinay-sur-Seine, de L’Île-Saint-Denis, l’Épinay-sur-Seine, Stains et Villetaneuse, La Courneuve, Aubervilliers et Pierrefitte.

Il a également été lancé depuis le 1er décembre 2021 dans les communes de l’Agglomération Est Ensemble, c’est-à-dire Pantin, Bondy, Noisy-le-Sec, Le Pré-Saint-Gervais, Bobigny, Romainville, Bagnolet ainsi que Les Lilas Montreuil.

Pour 2022, l’encadrement des loyers devrait être validé par les préfectures d’autres communes comme Montpellier, Bordeaux, Grenoble et Lyon.

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