SCI ou SCPI : quelle est la meilleure société civile pour un investissement immobilier ?

SCI ou SCPI : quelle est la meilleure société civile pour un investissement immobilier ?

À partir du moment où vous décidez d’investir dans l’immobilier, vous avez le choix entre un investissement direct ou un placement dans une société civile. Or, on recense principalement deux catégories de sociétés civiles permettant de réaliser un investissement immobilier.

Il s’agit de la société civile immobilière (SCI) et la société civile de placement immobilière (SCPI). Si les deux entités juridiques semblent se ressembler, elles sont pourtant bien distinctes. D’où l’importance d’en savoir un maximum sur elles afin de faire un choix judicieux.

Tout savoir sur la SCI

Une société civile immobilière, comme son nom l’indique, est une entreprise créée pour former un regroupement d’individus qui souhaitent investir ensemble dans l’immobilier. Par contre, elle répond à certaines caractéristiques.

Objet

Une société civile immobilière a un objet civil, c’est-à-dire que son premier but n’est pas commercial. Elle n’est donc pas habilitée à mener une activité économique fondée sur l’achat et la revente de biens immobiliers. De même, elle peut être créée dans le but de faire du profit ou non.

En général, la SCI est créée pour faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier partagé entre plusieurs membres d’une même famille. Cette entité juridique permet par exemple aux héritiers d’échapper aux règles de l’indivision. Dans d’autres cas, la SCI facilite la transmission du patrimoine immobilier, avec des règles plus souples en termes de droits de succession. Retenez tout de même que la nature de l’activité d’une SCI dépend de sa forme.

Formes

La SCI a ceci de particulier qu’elle existe sous diverses formes. Il revient aux associés, aux moments de la création de la société de décider la forme qui leur convient le mieux en fonction de l’objectif qu’ils poursuivent en commun. Voilà pourquoi on compte :

  • laSCI familiale réunissant les membres d’une même famille ;
  • laSCI d’attribution créée dans le seul but de distribuer des parts du bien immobilier ;
  • laSCI de construction-vente, dont l’objet est d’investir dans la construction de biens neufs pour les revendre par la suite ;
  • laSCI de locationqui est créée pour tirer profit de la location de biens immobiliers, qu’il s’agisse de biens d’habitation ou de biens professionnels ;
  • laSCI professionnelle qui est une forme de SCI de location, mais uniquement spécialisée dans la location de biens professionnels.

Tout savoir sur la SCPI

Comme la SCI, une société civile de placement immobilier est une entité juridique regroupant plusieurs investisseurs. Par contre, dans le cas d’espèce, la différence majeure réside dans l’objet et les formes de la SCPI.

Objet

La SCPI fonctionne principalement comme un produit de placement, c’est-à-dire que son capital est ouvert à des investisseurs immobiliers. Les placements servent à l’acquisition d’un parc immobilier, qui peut être résidentiel ou professionnel. Les loyers perçus sont reversés aux porteurs de parts.

La SCPI mène exclusivement une activité économique, avec pour objectif la réalisation de profit, ce qui n’est pas systématique pour une SCI. Avec cette dernière, l’activité n’est pas systématiquement économique.

Formes

Une société civile de placement immobilier existe sous plusieurs formes. Selon leur objet, on distingue :

les SCPI fiscales, au sein desquelles les investissements sont réalisés dans l’unique but de profiter de plusieurs réductions d’impôt. À cet effet, elles investissent dans des dispositifs de défiscalisation ;

les SCPI de rendement qui investissent principalement dans les biens professionnels, dont le rendement est meilleur à celui des biens d’habitation. L’objectif est clairement de faire un profit conséquent.

En dehors de l’objet, les SCPI existent sous d’autres formes en fonction par exemple du capital. En l’espèce, il y a :

  • les SCPI à capital fixe au sein desquelles le capital est fixé à la création et reste inchangé ;
  • les SCPI à capital variable au sein desquelles on autorise de nouvelles participations en cours d’existence.

De même, en fonction de leur durée de vie, il y a :

  • les SCPI à durée limitée, c’est-à-dire qu’elles sont créées seulement pour quelques années ;
  • les SCPI à durée illimitée qui, elles, ne sont dissoutes que sur l’initiative des associés.

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