Codifié par les articles L. 145-1 et suivants du Code du commerce, le bail commercial est le contrat de location par excellence en matière d’immobilier commercial. S’il peut être conclu librement par les parties, en vertu de la liberté contractuelle, il est important pour le bailleur comme pour le locataire de connaître les clauses les plus importantes. Elles vous garantissent de conclure en toute sécurité votre contrat de location.
La destination du bail, clause n°1
La destination du bail est de loin la clause la plus importante dans un bail commercial. Les professionnels parlent même de clause clé, parce qu’elle est soumise à plusieurs conditionnalités qu’il importe de connaître.
Une destination juridiquement et matériellement possible
La liberté contractuelle des parties au contrat en ce qui concerne la clause de destination est relative. Cette clause doit clairement mentionner que le local que le locataire envisage de louer est destiné à l’exercice d’une activité juridiquement autorisée. En l’espèce, il doit s’agir d’une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Dont les revenus sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Le local doit également avoir pour destination une activité matériellement possible. C’est-à-dire que le local doit être en conformité avec le projet commercial du locataire. Si le locataire envisage d’installer un restaurant, le local doit permettre l’installation d’une cuisine dans le strict respect des règles en vigueur en la matière.
Dans le cas où les locaux ne sont ni juridiquement ni matériellement adaptés à l’exercice de l’activité du locataire, ce dernier est en droit de demander une résiliation judiciaire du bail. Le bailleur engagera alors sa responsabilité et sera contraint de payer des dommages-intérêts.
Le changement de la destination du local
Vous devez également savoir que la clause de destination n’est pas figée. En fonction de l’évolution de l’activité du locataire, il peut décider d’inscrire dans le contrat en cours d’exécution les nouvelles activités complémentaires. Mais il peut le fait aussi pour une activité totalement différente de celle qu’il menait. Dans ce cas, il devra faire une demande de déspécialisation du bail. Le bailleur sera en droit d’exiger une indemnité de déspécialisation s’il le souhaite ou de réviser le montant du loyer.
La durée du bail, une clause dont vous devez vous méfier
La durée règlementaire du bail commercial est de 9 ans. Même si le locataire peut valablement faire valoir leur droit à la résiliation tous les 3 ans. En cela, ce contrat de location est caractérisé par sa stabilité. Ce qui permet au bailleur de profiter de revenus locatifs pérennes et au locataire détendre son activité dans le temps.
Les parties au contrat sont libres de conclure le bail commercial pour une durée supérieure à 9 ans. Cependant, elles devront faire face aux conséquences juridiques qui en découlent, spécialement pour le locataire :
- d’une part, une fois que le bail est conclu dans ces conditions, il n’est plus possible pour le locataire de faire valoir le droit à la résiliation triennale. Durant pour le bail, il n’aura donc plus la possibilité de résilier le contrat tous les 3 ans.
- D’autre part, le montant du loyer ne sera plus plafonné tel que le veut la loi. Le bailleur pourra valablement exiger du locataire une hausse du loyer sans respecter la limite légale, et cela, sans que le locataire puisse s’y opposer.
Comme vous l’aurez compris, le bail commercial de plus de 9 ans peut être un piège pour le locataire. À défaut d’opter pour la durée règlementaire de 9 ans, vous pouvez faire l’option d’un bail commercial dérogatoire dont la durée maximale est de 3 ans. À l’issue de celui-ci, il sera possible pour le locataire de conclure un bail de durée normale.