Le bail commercial est une convention par laquelle un bailleur met son local à la disposition d’une tierce personne. Cette personne est appelée le preneur. Ce dernier utilise le local tel père de famille dans l’exercice de ces activités et suivant les clauses du contrat de bail. Ceci pour dire que plusieurs obligations naissent de l’établissement d’un bail commercial pour chacune des deux parties. Et parmi ces dispositions, on note la répartition des travaux sur le local en bail en cas de besoins. Cette répartition est instituée par défaut par le Code civil.
Les travaux de réparation dans un bail commercial
Avant de parler de répartition, il est impératif de connaitre les différentes catégories de travaux. Ces travaux qui sont susceptibles d’être rencontrés au cours d’un contrat de bail commercial.
Les travaux de grosses réparations
Il est question ici des travaux de réparation nécessitant une main-d’œuvre importante : réparation des gros murs et des voûtes. En plus de ceux-ci, s’ajoutent les travaux de rétablissement des poutres. Il y a aussi des travaux de couvertures entières, celui des digues, des murs de soutènement et de clôture.
Les travaux de gros entretien
Les travaux de gros entretien ne sont rien d’autre que ceux destinés à maintenir le local conformément à l’usage auquel il est prévu. Plus clairement, il s’agit des travaux sur la structure et la solidité de l’immeuble en général et qui requièrent une importante main-d’œuvre.
Les travaux de réparation courante et d’entretien
Ces travaux concernent l’entretien courant du local en bail ainsi que les dégradations commises durant l’occupation par le locataire. Ils ne nécessitent pas une importante main-d’œuvre, ni parfois l’intervention de professionnels.
Les travaux imposés par l’administration
Enfin, cette catégorie prend en compte les travaux consistant à mettre le local dans les mêmes normes instituées par les diverses réglementations en la matière. Il s’agit notamment des travaux accessibles aux handicapés ainsi que celui relatif à l’hygiène.
Les règles relatives à la répartition des travaux dans un bail commercial
Il est important de notifier que les règles de répartition ici citées ne s’appliquent qu’en absence d’amendements conventionnés dans le bail commercial. Par conséquent, les deux parties ont la possibilité de préciser dans le contrat de location les travaux qui incombent à l’une et à l’autre.
Les travaux à la charge du propriétaire dans un bail commercial
Le propriétaire est tenu de délivrer un local décent à son locataire. Au cas contraire, il doit financer une partie des travaux nécessaire pour que le local soit considéré comme décent, même si le bien a été déjà loué.
Ainsi, toujours en absence de clauses particulières, tous les travaux de remplacement des volets vétustes, des réparations des réseaux d’électricité et de gaz ainsi que les gros travaux de plomberie sont à sa charge. À ceux-ci, s’ajoutent également des travaux de remplacement des équipements coûteux comme les chaudières et les radiateurs.
En plus des travaux de grosse réparation et de gros entretien, le bailleur doit financer les travaux de mise aux normes du local ainsi que les petites réparations en cas de dommages occasionnés par la vétusté, la force majeure ou un vice de construction, comme dit précédemment.
Les travaux à la charge du locateur dans un bail commercial
Le preneur est tenu de restituer un local aux normes à la fin du bail. Par conséquent, il prend en charge tous les travaux liés à son occupation. Cela veut dire que les réparations courantes et l’entretien des lieux. Des exceptions sont faites aux travaux occasionnés par la vétusté, la force majeure ou un vice de construction qui sont supportés par le bailleur.
Par ailleurs, au cours de l’utilisation du local commercial, le locataire peut effectuer de son propre chef quelques travaux. Tout ceci pour rendre le local agréable et convenable. Dans certains cas, il doit obligatoirement obtenir une autorisation préalable de son bailleur. Peu importe si les différentes dépenses dérivant de ces travaux restent donc à sa charge.
En effet, il est recommandé que ces travaux qualifiés souvent de “petites réparations” soient simples et peu onéreux. Cela permet d’éviter la dégradation prématurée du bâtiment. Il peut s’agir donc des travaux de remplacement des robinets, des ampoules, des appareils électroménagers ou de chasse d’eau. Il peut s’agir aussi d’entretien des installations électriques.