L’acheteur peut remarquer des irrégularités sur son bien immobilier après la signature de l’acte de vente. Ces irrégularités constituent les vices cachés du bien. Il peut donc entamer une action contre le vendeur. Qu’est-ce qu’il faut donc savoir sur le vice caché ?
Qu’est-ce qu’un vice caché ?
Un vice caché représente toutes irrégularités dont l’acquéreur ne peut avoir connaissance au moment de la vente du bien immobilier. Ce n’est qu’après l’acquisition du bien immobilier que ces irrégularités se font remarquer.
Un vice caché peut-être toute malfaçon du bâti, un dysfonctionnement d’un équipement essentiel. Une dégradation matérielle non corrigée, la vétusté de certains éléments, le défaut d’entretien de la structure. Plus précisément, les irrégularités considérées comme vice caché sont entre autres :
- l’infestation de termite non découverte ;
- le défaut d’étanchéité des canalisations ;
- un chauffage dysfonctionnel qui empêche l’occupation du bien ;
- la pollution du sous-sol qui fragilise les fondations.
Quelles conditions prévoit la loi en cas de vice caché ?
Les vices cachés permettent à l’acheteur de bénéficier de la garantie des vices cachés prévue à l’article 1641 du Code civil. Le respect de certaines conditions est indispensable à cet effet. Ainsi, l’acheteur ne peut invoquer la garantie si le vice a été mentionné au contrat ou s’il est visible lors d’une visite.
Par ailleurs, la jurisprudence a prévu certaines hypothèses pour lesquelles la garantie peut être invoquée. En effet, l’acheteur ne doit pas avoir connaissance de la présence du vice au moment de la vente. La jurisprudence considère qu’il n’a pas la capacité d’examiner en profondeur le bien. Tout immeuble possède des parties difficilement accessibles ou carrément inaccessibles.
Aussi le manque d’expertise ne permet pas de démonter ou d’analyser certains équipements techniques. La garantie des vices cachés peut-être invoquée à condition que le vice rende impossible l’occupation du bien immobilier. Si l’usage prévu du bien est grandement réduit par le vice, la garantie des vices cachés pourra être invoquée.
Dans ce cas, on suppose que si l’acheteur était au courant du vice, il n’aurait pas acheté le bien ou aurait voulu l’acheter à moindre coût. L’autre condition pour invoquer la garantie est la postériorité de la signature. En d’autres termes, le vice doit être apparu avant ou au moment de la signature de l’acte de vente. Ainsi l’acheteur pourra invoquer la garantie des vices cachés.
Quels sont les recours dont dispose l’acheteur en cas de vices cachés ?
Deux options s’offrent à l’acquéreur pour obtenir la réparation du préjudice causé par un ou plusieurs vices cachés. Il a le choix entre l’annulation de la vente et la révision du prix du bien immobilier.
Si l’acheteur opte pour l’annulation de la vente, cela suppose que le bien sera restitué au vendeur. En outre, l’acheteur devra alors rembourser intégralement le montant de l’achat, les frais de notaire y compris.
S’il opte pour la révision du prix du bien, le bien sera conservé en renégociation de son tarif. Dans ce cas, on tient compte des sommes des sommes qui seront avancées pour corriger les vices et remettre en état le bien immobilier.
L’acheteur devra apporter la preuve des vices cachés pour entamer l’action de justice. C’est ainsi qu’il pourra obtenir la réparation du préjudice subi. Le délai pour introduire l’action en justice est de deux ans auprès du tribunal de grande instance compétent au niveau territorial. Le délai de deux ans démarre au moment où l’acheteur découvre le vice.
Par ailleurs, l’acheteur est tenu de prévenir le vendeur par courrier recommandé avec accusé de réception. En cas d’absence de réaction ou de refus de la part de ce dernier, l’acheteur pourra entamer l’action en justice. Si l’acheteur est confronté à un vendeur professionnel, ce dernier versera des dommages et intérêts à l’acheteur en plus du montant en plus du montant de la vente.
