Il peut arriver qu’un appartement en location soit mis en vente. De ce fait, il existe plusieurs possibilités si vous ne souhaitez pas attendre que le contrat de location aille à son terme. Il est tout à fait possible de céder un logement pendant que ce dernier-ci est occupé par un locataire. Si vous désirez en savoir plus, voici tout ce qu’il faut savoir sur la cession de logement loué.
Appartement loué : Que faire lors de la vente ?
Il est possible lors de la vente d’un appartement occupé de donner congé à son locataire. Toutefois, cela doit se faire à travers des processus particuliers et dans le respect de certains délais. Il est possible par exemple que le propriétaire procède à la résiliation du contrat de bail sur le motif de la cession de l’appartement.
Néanmoins, il n’est pas facile d’attendre la fin du bail, car les raisons de la vente de l’appartement occupé peuvent être diverses et revêtir un caractère urgent. Dans ces conditions, il existe une autre manière de procéder.
Appartement loué : comment se passe la vente ?
Il faut savoir que la cession d’un logement loué est bien moins compliquée que la vente d’un logement vacant. En tant que propriétaire, si votre locataire reste dans la maison, vous n’avez pas besoin de suivre certaines procédures. Et cela, dans le cas où vous auriez signé un contrat de location en bonne et due forme.
Dans l’ensemble, si le bail n’a pas été signé, il sera difficile, voire impossible, de vendre l’appartement occupé. Vous devez attendre que le locataire quitte la propriété avant de pouvoir la vendre. S’il existe un bail approprié, mais que le locataire ne remplit pas ses obligations qui sont celles de payer le loyer, vous aurez du mal à trouver des acheteurs prêts à commencer à percevoir le loyer impayé.
Appartement loué : comment est fixé le prix de vente ?
Si l’acheteur veut vivre à terme dans la maison, le prix baisse souvent. Après l’expiration du bail, les acheteurs qui souhaitent acheter une maison devraient bénéficier de plus ou moins d’une décote.
Lorsqu’il s’agit d’une location nue, cette remise est calculée en fonction des trois paramètres suivants :
- la résiliation du bail et le temps restant avant que le locataire quitte la maison ;
- la différence entre le montant du loyer calculé et le montant du loyer du marché ;
- l’âge du locataire.
Plus la durée du bail est longue (par exemple, 2 ans), plus le prix est éloigné de celui du marché (nettement inférieur). Plus les locataires sont âgés (les locataires de plus de 65 ans sont protégés), plus la décote est importante : par exemple 15 %.
Dans la capitale française où les biens sont très demandés, la baisse de prix peut être très faible ou inexistante. Lorsqu’il s’agit d’une location meublée, la décote est également faible ou nulle, car le bail signé est valable pour 9 mois ou un an. L’acheteur n’a donc besoin que d’attendre quelques mois le temps pour terminer la transaction d’achat et de vente (4 mois) dans certains cas.
Appartement loué : le locataire est-il priorisé lors de l’achat ?
Contrairement aux idées reçues, le locataire n’a aucune priorité lors de l’achat du bien qu’il utilise, car il peut y rester. Il ne changera que de mains. Selon la loi, vous n’avez même pas besoin de l’avertir, mais pour des raisons de civilité, vous devez le faire.
Rappelez-vous tout de même que vous avez besoin de sa coopération afin de montrer la propriété aux acheteurs potentiels. Même s’il n’a pas le droit de s’y opposer, vous devez programmer les visites en fonction de sa disponibilité.
Outre le fait d’être poli avec lui, vous pouvez également le prévenir de votre désir de vente, car il pourrait être intéressé par le rachat. Vous pouvez discuter de cette question librement et verbalement avec lui. Dans ce cas, la cession se passe sans trop de formalités.