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Bail commercial : les effets d’une sous-location sur les rapports entre les parties

Dans les conditions imposées par le Code du commerce, la sous-location est possible dans le cadre d’un bail commercial. Cependant, elle engendre différents effets d’abord sur les rapports entre le locataire principal et le sous-locataire, ensuite sur les rapports entre le propriétaire et le locataire principal et pour finir, sur les rapports entre le propriétaire et le sous-locataire.

Les effets sur les rapports entre le locataire principal et le sous-locataire

Les rapports entre le locataire principal et le sous-locataire sont affectés à divers niveaux : les activités à exercer dans les locaux et la durée de la location.

Les activités à exercer dans le local

Pour que la sous-location soit autorisée, le sous-locataire doit s’engager à exercer les mêmes activités que celles menées par le locataire principal. Il faudra demander l’autorisation du bailleur si le sous-locataire souhaite exercer des activités de nature différente.

La durée de la sous-location

La durée minimale d’un bail commercial est de 9 ans. Selon le Code de commerce, la sous-location prend fin au terme du bail commercial. Sa durée peut être inférieure ou égale à celle du bail principal, mais elle ne peut pas l’excéder.

Toutefois, le fait que la sous-location puisse être conclue pour une durée inférieure à 9 ans n’autorise pas les parties au contrat à déroger à d’autres règles du statut des baux commerciaux. Ainsi, pour que la fin du contrat de la sous-location soit actée, le sous-locataire doit recevoir un acte extrajudiciaire.

Les effets sur les rapports entre le propriétaire et le locataire principal

Dans le cadre d’une sous-location, les rapports entre le propriétaire et le locataire sont affectés à deux niveaux.

La poursuite de la relation contractuelle

Rien ne change dans la relation contractuelle entre le propriétaire et le bailleur principal en cas de sous-location. Les deux parties doivent s’en tenir à leurs obligations contractuelles. Vis-à-vis du propriétaire, le locataire principal continue d’être responsable des dégradations, même si ceux-ci sont causés par le sous-locataire.

En ce qui concerne le droit du bailleur à résilier le contrat, il s’exerce pleinement lorsqu’il est établi que l’activité exercée par le sous-locataire n’est pas conforme à celle admise par le bail commercial principal.

La hausse du loyer

S’il est établi que le loyer de la sous-location est supérieur au loyer principal, le propriétaire est autorisé au procédé à son augmentation en vertu de l’article L. 145-31 du Code de commerce. Il faudra toutefois que le délai de prescription biennale établi par l’article L. 145-60 du Code de commerce. Le montant de l’augmentation doit être égal à celui du dépassement.

Le droit de renouvellement du bail

Dans le cadre d’un bail commercial, le Code de commerce accorde au locataire le droit de renouvellement lorsque la durée initiale arrive à son terme. Lorsqu’il consent à réaliser une sous-location du local commercial, ce droit peut être affecté.

En effet, la sous-location totale lui fait perdre le droit de renouvellement. Au terme du bail commercial principal, la propriété du fonds de commerce revient au sous-locataire.

Si la sous-location est partielle, le droit de renouvellement peut encore être exercé par le locataire principal, même si en l’espèce, il ne s’exerce que pour la partie du local commercial où il exploite son fonds de commerce. Dans le cas où le renouvellement est refusé, l’indemnité d’éviction portera uniquement sur cette partie.

Les effets sur les rapports entre le propriétaire et le sous-locataire

Normalement, le propriétaire et le sous-locataire n’ont pas de lien de droit direct. Le Code de commerce en son article 1753 accorde au bailleur un droit d’action direct dans la relation contractuelle si le locataire principal se montre défaillant. Ce droit d’action concerne principalement le paiement du loyer, et cela, sans dépassement du prix de la sous-location.

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